Kennis & Inspiratie

Je hebt misschien al een tijdje geworsteld met het dilemma: een bedrijfspand blijven huren of kopen. Als je net bent gestart en nog geen track record hebt, geeft huren flexibiliteit.

Mogelijk heb je ook nog niet genoeg eigen geld om een zakelijke hypotheek te krijgen. Als je langer aan het ondernemen bent, zijn er meer mogelijkheden.

Dit zijn de voordelen van kopen:

• Mogelijke vermogensopbouw op lange termijn door waardestijging en/of investeringen
• Je bent de baas over het pand en bepaalt hoe het eruit ziet. Je bent niet afhankelijk van voorwaarden van een verhuurder.
• Maandelijks lagere kosten mogelijk

De nadelen:

• Kosten voor aankoop, financiering en onderhoud
• Minder flexibel, je zit voor een langere tijd aan de locatie en ruimte vast. Huur opzeggen gaat vaak sneller dan het verkopen van een bedrijfspand. De ruimte moet passen bij je (groei)plannen.

Hypotheek

Onroerend goed financier je met een hypotheek, een lening met een relatief lange looptijd. Denk aan minimaal 5 jaar, maar vaker 10 à 20 jaar. Voor je zakelijke hypotheek betaal je maandelijks rente en aflossing. Hypotheekvormen zijn de annuïteiten, lineaire hypotheek en aflossingsvrije hypotheek.

Bij een annuïteitenhypotheek blijft het maandelijkse bedrag voor aflossing en rente tijdens de looptijd van de lening gelijk. Je betaalt steeds meer aan aflossing en daardoor dus steeds minder aan hypotheekrente.

Bij een lineaire hypotheek, los je elke maand hetzelfde bedrag af. Je rente is in de eerste jaren hoog en wordt jaarlijks lager. Je maandlasten dalen dus tijdens de looptijd van je hypotheek.

Bij een aflossingsvrije hypotheek los je tussendoor meestal niet af, maar dat kan wel onder voorwaarden. Om een aflossingsvrije hypotheek uiteindelijk terug te kunnen betalen, moet je je bedrijfspand verkopen of herfinancieren, al dan niet met eigen geld. De verkoop van je bedrijfspand  moet dan natuurlijk wel voldoende opbrengen.

Eigen inbreng

De meeste banken en andere hypotheekverstrekkers financieren maximaal ongeveer 70% van de marktwaarde van een bedrijfspand. De marktwaarde is de waarde van het pand waarvoor het verkocht zou moeten worden in een concurrerende markt.

De lening (hypotheek) in relatie tot de waarde van het object (pand) heet de loan to value (LTV). Met een zakelijke hypotheek heb je dus niet het volledige aankoopbedrag beschikbaar. Je hebt dus ook andere (eigen) middelen nodig. Een voorbeeld: voor de koop van een bedrijfspand van € 250.000 moet je zelf minimaal € 75.000 inleggen.

Bedrag: Vanaf € 50.000 zijn er mogelijkheden. Sommige aanbieders gaan tot € 250.000. Anderen financieren miljoenen.

Kosten: Als je de verschillende aanbieders wil vergelijken is het handig alle kosten en voorwaarden voor de financiering goed in beeld te hebben. Houdt naast rente en aflossing ook rekening met mogelijke afsluitprovisie en een aflosboete bij vervroegd aflossen. En met kosten voor administratieve handelingen bij wijzingen zoals het vrijgeven van zekerheden, wijzigen van de betaling en aflossing of wijziging van de rechtsvorm.

Prinsjesdag: overdrachtsbelasting niet-woningen omhoog

Het Kabinet maakte vorige week op Prinsjesdag bekend dat de overdrachtsbelasting op niet-woningen zoals bedrijfspanden, grond voor woningbouw of hotels, stijgt. Per 1 januari 2021 wordt het 7% in plaats van 6%. Voor woningen blijft het verlaagde tarief van 2% gelden.

Financiers

De focus bij onderstaande financieringsvormen ligt op het financieren van een bedrijfspand voor eigen gebruik. Sommigen bieden ook mogelijkheden om een pand als beleggingsobject te financieren.

1. Banken

Bij de meeste banken kan je via een quick scan een eerste indicatie krijgen van je kansen. Je vult het bedrag in dat je nodig hebt en andere gegevens zoals het eigen vermogen van de onderneming, je winst en eventuele extra eigen inbreng. Banken die een zakelijke hypotheek aanbieden zijn onder meer ABNAMRO, Rabobank, ING en SNS Bank.

2. Crowdfunding

Bij crowdfunding vraag je investeerders via een platform te investeren. Financiering van vastgoed door crowdfundingplatforms groeit. Crowdfundcijfers.nl meldt dat van 2016 tot en met 2018 271 vastgoed projecten opgeteld 101,2 miljoen euro financierden met crowdfunding. Een vastgoedproject financierde gemiddeld 370.000 euro met crowdfunding (de mediaan is 160.000 euro).

De forse groei in 2018 kwam door een groei van crowdfunding voor verschillende typen commercieel vastgoed: bedrijfsvastgoed voor eigen gebruik en verhuur, vastgoed voor overnachtingen (hotels en vakantiewoningen) en woningen voor verhuur en verkoop. Veel platforms bieden vastgoedfinanciering.

Diverse crowdfundingplatforms specialiseren zich in financiering van vastgoed. Crowdfunding platform Geldvoorelkaar heeft een vastgoedlening ontwikkeld en ook Collin Crowdfund richt zich nu heel actief op de markt voor commercieel vastgoed. Daarnaast komen er ook steeds meer gespecialiseerde platformen zoals Mogelijk en Fiduciam.

3. Overbruggingsfinanciering

Fiduciam biedt overbruggingsfinanciering, een korte-termijn lening die veelal wordt gebruikt door  ondernemers om in vastgoed te investeren. De overbruggingsfinanciering geeft een vastgoedbelegger de tijd reguliere financiering te regelen.

Swiss Fund biedt bouwfinanciering voor projectontwikkelaars bestemd voor kleinschalige herontwikkelingen. Het kan gebruikt worden voor (een brugfinanciering) voor de aankoop van onroerend goed en is bedoeld voor renovatie, lichte verbouwingen of transformatie van bestaande bouw.

4. Qredits hypothecair krediet

Microfinancier Qredits biedt een hypothecair krediet. Een hypothecair krediet bij Qredits is een lening tussen de 50.000 en 250.000 euro voor de financiering van zakelijk onroerend goed voor eigen gebruik. De looptijd is 1 tot 20 jaar. Je betaalt elke maand een deel van je lening terug plus rente. Je kiest uit lineaire of annuïtaire aflossing.

5. Leasing

Verschillende organisaties bieden onroerend leasing aan. Sale en leaseback is ook een optie. Dan verkoop je je pand aan bijvoorbeeld een investeringsmaatschappij en lease je het terug.

6. Business angels

Een Business Angel is een ondernemer die zakelijk investeert in ondernemingen. Omdat hij zelf ondernemer is, kan hij je vanuit zijn eigen ervaring bijstaan met raad en daad. Business Angels zijn vooral geïnteresseerd in ondernemingen in de start- en (snelle) groeifase, innovatief en met onderscheidend vermogen.

Naast geld zet een business angel kennis, ondernemerservaring en zijn netwerk in om je onderneming te laten groeien. Je moet natuurlijk open staan voor begeleiding en feedback.

7. Familie en vrienden

Dichtbij huis in je warme netwerk geld ophalen. Het lijkt handig als je familie of vrienden willen investeren. Je hoeft niet meer of slechts voor een beperkt bedrag op zoek naar financiers. Wanneer je goede afspraken maakt, kan zo’n lening een uitkomst zijn. Wees je bewust van de voor- en nadelen.